Trái phiếu được khơi thông, chiết khấu khủng cho nhà ở sẽ ‘bay màu’?

Ngày 5/3/2023, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 08 nhằm gỡ khó thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trong đó cho phép doanh nghiệp phát hành và trái chủ thỏa thuận gia hạn thêm 2 năm, chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản…

“Đường đua” trái phiếu tăng nhiệt

Gần như ngay tức khắc, hàng loạt doanh nghiệp địa ốc trở lại “đường đua” huy động vốn từ trái phiếu. Điển hình như Công ty cổ phần Phân phối HDE (sản xuất vật liệu xây dựng), chỉ sau một ngày Nghị định 08 được ban hành đã phát hành thành công lô trái phiếu thu về 45 tỷ đồng.

Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nam An, ngày 13/3, có báo cáo công bố thông tin về việc hoàn tất đợt huy động 4.700 tỷ đồng trái phiếu. Số trái phiếu này có mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, kỳ hạn 18 tháng, đáo hạn vào 10/9/2024 với lãi suất 13%/năm.

Gần như đồng thời, Công ty TNHH Kinh doanh nội thất Luxury Living cũng phát hành thành công lô trái phiếu với tổng trị giá 4.800 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng với lãi suất 9%/năm, kỳ hạn trả lãi 3 tháng, đáo hạn vào 13/3/2028. Tổ chức lưu ký cho lô trái phiếu là Công ty CP Chứng khoán Techcombank (TCBS).

Bất động sản được dự báo vẫn sẽ gặp thách thức về dòng tiền trong năm 2023.

Một doanh nghiệp địa ốc khác là Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Dream City Villas (tên cũ là Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Tân Liên Phát Sài Gòn) cũng phát hành thành công lô trái phiếu có tổng trị giá 2.300 tỷ đồng, lãi suất 6%/năm.

Theo thống kê, chỉ trong vòng chưa đầy một tuần kể từ khi Nghị định 08 chính thức được ban hành (từ ngày 6 – 13/3), có tới 6 lô trái phiếu được phát hành, tổng số tiền huy động lên tới 11.930 tỷ đồng; trong đó, doanh nghiệp bất động sản chiếm số lượng áp đảo.

Sau thời gian dài trầm lắng do vướng loạt bê bối, việc phát hành thành công của nhiều doanh nghiệp được đánh giá là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản, bởi trái phiếu đang là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng của lĩnh vực địa ốc.

Tuy nhiên, việc doanh nghiệp có thêm hàng trăm, hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng từ kênh trái phiếu khiến không ít người mua nhà lo ngại các chính sách chiết khấu “khủng” cho nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư có thể giảm mạnh, hoặc hoàn toàn “bay màu”.

Chiết khấu “khủng” sẽ bị cắt?

Qua những diễn biến thực tế, lo ngại của người mua nhà là có cơ sở, bởi khi việc huy động vốn từ trái phiếu, tín dụng ngân hàng gặp khó, để bù đắp dòng tiền thiếu hụt, doanh nghiệp buộc phải tung ra các chính sách chiết khấu lên tới 20-40%, nhằm thuyết phục khách hàng “xuống tiền” sớm.

Nhưng, khi các chủ đầu tư có thêm các kênh huy động vốn khác, dòng tiền ổn định hơn, thì việc cắt giảm chính sách ưu đãi cho người mua nhà là điều hoàn toàn có thể xảy ra và dễ đoán.

Chia sẻ với Vnbusiness, anh Lê Quốc Việt, đại diện văn phòng môi giới tại Bắc Từ Liêm (Hà Nội), tiết lộ các gói chiết khấu cao thường được các chủ đầu tư tung ra trong thời gian ngắn và số lượng có giới hạn nhắm vào những người có tiền mặt.

Nhờ hình thức giảm giá gián tiếp này, các doanh nghiệp đã nhanh chóng xả được số lượng không nhỏ “hàng tồn giá cao”. Hiện tượng tăng chiết khấu, ưu đãi cũng cho thấy thị trường đang có quá nhiều sản phẩm hạng sang, giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

Theo đó, ở góc nhìn của môi giới, anh Việt khẳng định, chiết khấu của doanh nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, khi thanh khoản thấp thì các chủ đầu tư sẽ tiếp tục phải có ưu đãi để hút dòng tiền từ khách hàng. Việc có phát hành được trái phiếu hay không không có tác động quá nhiều.

Trong khi đó, theo các chuyên gia của FiinRatings tại Báo cáo “Triển vọng thị trường vốn năm 2023”, khả năng các chính sách chiết khấu khủng bị cắt giảm mạnh là khá thấp, ít nhất là trong năm 2023, bởi dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn còn vô cùng bấp bênh.

Trước hết, lượng trái phiếu phát hành trong thời gian tới có thể tăng nhanh, nhưng sẽ chỉ phần nào giúp doanh nghiệp bất động sản trả nợ, thanh toán lượng trái phiếu đến hạn. Hiện, giá trị các lô trái phiếu bị chậm thanh toán đang ở mức 89.300 tỷ đồng.

Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 cũng được ước tính ở mức 235.000 tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp địa ốc có số dư trái phiếu đến hạn là 100.000 tỷ đồng.

Về tín dụng ngân hàng, dù hàng loạt các chính sách vĩ mô được đưa ra thời gian qua, nhưng theo chuyên gia, dòng tiền rót vào nhà đất chắc chắn sẽ được kiểm soát rất chặt, hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao.

Bởi vậy, dòng tiền từ người mua nhà được dự báo vẫn sẽ là kênh chủ lực của phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Theo đó, các chính sách chiết khấu, ưu đãi khủng nhằm “nịnh” khách hàng “xuống tiền” sớm có thể chưa bị ảnh hưởng quá nhiều, thậm chí được đẩy mạnh hơn trong năm 2023.