Ba yếu tố tạo nên giá trị bất động sản

Theo TS. Vũ Minh Khương, bất động sản hiện nay vẫn phát triển theo nhu cầu tự phát và có tính đầu cơ.

Chuyên Gia Nhận Định

• Theo TS. Vũ Minh Khương, bất động sản hiện nay vẫn phát triển theo nhu cầu tự phát và có tính đầu cơ. Ở Singapore, bất động sản phải tạo ra giá trị, mà giá trị dựa trên 3 yếu tố.

“Một là quy hoạch rất tốt.

• Những phần đất xung quanh quy hoạch phải thuộc về Chính phủ, trả theo giá thị trường để bà con phấn khởi.
• Nếu bà con góp vốn vào đấy thì lại có thể đầu tư và sau được chia lợi.
• Cho nên, quy hoạch rất quan trọng. Nếu không có quy hoạch thì đừng hy vọng bất động sản bùng lên”, ông Khương nhận định.

Thứ hai là trong bối cảnh vừa qua, các doanh nghiệp bất động sản cũng vay rất nhiều.

• Tỉ lệ vốn bắt buộc trên vốn cho vay của Việt Nam thấp, ở mức báo động so với nhiều nước nếu đọc các báo cáo Ngân hàng Thế giới.

Thứ ba là hạ tầng hỗ trợ tạo ra giá trị cho bất động sản.

“Bây giờ mua chỉ là đầu cơ, ở chưa tiện, cho nên buộc phải tạo ra giá trị của bất động sản. Các doanh nghiệp lần này phải nghĩ lại”, ông Khương nhìn nhận.

• Về vấn đề cải cách thể chế, theo ông Khương cải cách thể chế lần này phải là yểm trợ doanh nghiệp, tức là xem doanh nghiệp có vấn đề gì để yểm trợ doanh nghiệp đi lên.
• Thứ hai là nâng cao sức cạnh tranh, không phải chỉ từng doanh nghiệp hạ giá thành mà cả hệ thống mới cạnh tranh được.
• Thứ ba là từ thế thụ động chờ các nhà đầu tư đến thì chủ động tiếp cận.

Cần dành phương án sẵn sàng có tiền mặt để hỗ trợ các dự án.

“Ở Ấn Độ tôi thấy tương đối thành công. Đào tạo nhân lực hay tất cả các vấn đề yểm trợ để họ đầu tư hiệu quả và trở thành địa bàn chiến lược.

Đây là vấn đề chung cho cả vấn đề cải cách thể chế nhưng cũng hàm ý cho vấn đề bất động sản”, ông Khương cho biết.

Bàn về thị trường bất động sản hiện nay

Ông Shantanu Chakraborty, Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam cho rằng:

• Việc đầu cơ, đầu tư để đấy không ở thì đó là sự lãng phí tiềm lực, lãng phí tài nguyên.
• Tôi nghĩ đây cũng là một điểm chúng ta phải xem vai trò của doanh nghiệp cũng như nâng cao nhận thức của doanh nghiệp,
• Làm thế nào tăng cường năng lực của doanh nghiệp, đồng thời là năng lực của các cơ quan kiểm soát, cơ quan quản lý. Cơ quan quản lý đóng vai trò hết sức quan trọng trong mảng này”.

Cũng theo Giám đốc ADB Việt Nam, thời gian qua.

• Chúng ta thấy có những doanh nghiệp bất động sản rất lớn ở Trung Quốc gặp rất nhiều khó khăn như Evergrande cũng đang đứng trên bờ vực phá sản.
• Đấy là những doanh nghiệp từng có nguồn hỗ trợ rất lớn từ Chính phủ.
• Ngành bất động sản nhận được những đòn bẩy, những hỗ trợ thông qua ngành ngân hàng.

Chính vì thế khi chúng ta tăng cường cải cách ngành bất động sản.

• Phải hỗ trợ cho ngành ngân hàng để cải thiện danh mục đầu tư của họ để kiểm tra, rà soát danh mục đầu tư cũng như khoản cho vay của họ.
• Để đảm bảo rằng ngành nào đó không nằm trong nguy cơ tạo bong bóng.

Điểm thứ hai, vị này cho rằng phải đảm bảo làm sao khi chúng ta phát triển các cơ sở hạ tầng.

• Có lồng ghép tất cả các yếu tố về ứng phó biến đổi khí hậu, chống chịu với biến đổi khí hậu.
• Đây cũng là yếu tố hết sức quan trọng mà các doanh nghiệp trong ngành bất động sản cũng phải tính đến bởi vì tác động của biến đổi khí hậu đã có thể thấy rất rõ rệt và rất lớn.

“Chúng ta cần phải tính đến tất cả những nội dung đó.

• Tôi nghĩ thứ nhất chúng ta phải cải thiện, tăng cường việc quản lý, giám sát của các cơ quan quản lý.
• Thứ hai là xanh hóa ngành bất động sản và ngành xây dựng”, vị này nhấn mạnh.