Gỡ vướng bất động sản, chuyên gia chỉ ra hai đối tượng cần tập trung

Quan điểm trên được TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, đưa ra tại hội thảo về bất động sản “Gỡ vướng địa ốc, thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức ngày 19/4.

Rủi ro là rất lớn

Ông Nghĩa cho rằng khó khăn hiện nay không chỉ riêng thị trường bất động sản. Mỗi khi thị trường bất động sản lao dốc thì chất lượng tài sản của hệ thống ngân hàng đều giảm sút và rơi vào cảnh khó khăn. Nếu không đủ năng lực tài chính để xử lý thì sẽ lan sang nhiều lĩnh vực khác.

Theo ông Nghĩa, bất động sản là ngành quan trọng, có độ lan tỏa cao và là ngành luôn tạo ra khủng hoảng kinh tế. Theo nghiên cứu về khủng hoảng từ những năm 1970 tới nay, chí có hai nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế là tỷ giá hối đoái và bất động sản.

Khủng hoảng do tỷ giá hối đoái gần đây ít xảy ra vì cơ chế thả nổi. Trong 15 năm trở lại đây, phần lớn khủng khoảng do thị trường bất động sản. Chẳng hạn như trường hợp năm 1994 với thị trường Thái Lan.

Bất động sản là ngành quan trọng, có độ lan tỏa cao

Vấn đề của Việt Nam hiện nay là vừa tìm cách phục hồi thị trường vừa tìm cách ngăn chặn rủi ro lớn với hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính. Ông Nghĩa khẳng định tác động của thị trường bất động sản sẽ đánh thẳng vào chất lượng tài sản ngân hàng. Nên giải quyết khó khăn của hệ thống ngân hàng hiện nay phải làm thật nhanh nếu không phanh không kịp.

Theo ông Nghĩa, hai đối tượng nên tập trung hiện nay là các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn, không có khả năng tiếp cận vốn mới từ ngân hàng, đang trong quá trình đàm phán tái cấu trúc, đảo nợ.

Thứ hai là người mua bất động sản theo hướng đầu tư, phải vay tiền ngân hàng để mua bất động sản. Hiện nay, giá cả tài sản xuống thấp, nợ ngân hàng rất lớn và nếu xảy ra vấn đề thì cả người vay và ngân hàng cho vay phải gánh chịu hậu quả.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, cho rằng thị trường bất động sản tập trung vào ba vướng mắc chính. Thứ nhất là vướng mắc pháp lý. Thứ hai là khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn, và thứ ba là vấn đề cung cầu.

Theo ông Lực, do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời, dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân.

Ngành xây dựng cũng lao đao

Tại hội thảo, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu Việt Nam, cho biết không chỉ ngành bất động sản, chưa bao giờ các doanh nghiệp xây dựng chịu tình cảnh khốc liệt như năm nay.

Ông Hiệp dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, cho biết trong quý 1/2023, ngành xây dựng tăng trưởng âm (thấp hơn quý 1/2022 3%). “Nhiều doanh nghiệp ở top 10 ngành xây dựng đang ở tình trạng báo động về tài chính, không có tiền trả thầu phụ, trả nhân công, vật tư. Khả năng phá sản, đình kinh doanh là rất dễ xảy ra”, ông Hiệp cho biết.

Theo ông Hiệp, đã có nhiều ý kiến liên quan tới việc gỡ vướng cho thị trường bất động sản, nhưng với ngành xây dựng đang thiếu cơ chế pháp lý bảo vệ nhà thầu. Xây dựng là một ngành làm trước, tức doanh nghiệp xây dựng phải vay tiền ngân hàng để thực hiện hoạt động, làm xong dự án mới được thanh toán (được tạm ứng 10-15%), lãi vay 11-13%/năm. Trường hợp chủ đầu tư khó khăn như gần đây không thể chi trả, thậm chí yêu cầu trả bằng sản phẩm là các nhà đã xây. Nếu không có cơ chế bảo vệ, doanh nghiệp xây dựng đối mặt nguy cơ phá sản.

“Ở góc độ chủ đầu tư, chúng tôi kỳ vọng những điểm nghẽn pháp lý được xử lý, thông suốt. Về nguồn vốn, bằng cách này hay cách khác doanh nghiệp có thể xoay sở, giải pháp về pháp lý là điều doanh nghiệp đang chờ đợi nhất”, ông Hiệp nói.